פסק-דין בתיק עמ"נ 23107-11-11

1.         בפניי ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (להלן: " ועדת הערר") מיום 3/10/11 בתיק ערר חל/11/95009, אשר דחתה את הערר שהגישה המערערת (להלן גם: " הוועדה המקומית") על החלטת השמאי מר שמואל רוזנברג (להלן: " השמאי המכריע") מיום 17/2/11, בהתייחס למקרקעין הידועים כחלקה 1487 בגוש 6043 ברחוב קצנלסון 4 חולון (להלן: " המקרקעין").    

2.         רקע עובדתי

א)         המשיבה, בעלת זכויות חכירה במקרקעין מכח חוזה חכירה מיום 19/6/02 (להלן: " חוזה החכירה"), הגישה באמצעות שמאי מטעמה תביעת פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: " החוק"), בגין פגיעה במחצית הדרומית של המקרקעין.  

זאת, בעקבות אישורה של תכנית בניין עיר ח/14/1/א (להלן: " התכנית הפוגעת") ובטענה כי תכנית המתאר הקודמת שחלה על המקרקעין איפשרה לבנות במקרקעין מספר יח"ד בלתי מוגבל, בעוד שלאחר אישור התכנית הפוגעת, ניתן לבנות 2 יח"ד בלבד.     

ב)         תביעת הפיצויים הוגשה ביום 19.6.05, ונדחתה על ידי הוועדה המקומית בהחלטותיה מיום 22.11.05 ומיום 5.9.06, בהתבסס על שומת מקרקעין שנערכה על ידי השמאי מר יובל דנוס (להלן: " שומת הוועדה").  

ג)          ביום 18.12.06 הגישה המשיבה ערר לוועדת הערר על החלטת המערערת לדחות את תביעת הפיצויים (ערר 5509/06), אשר במסגרתו מינתה ועדת הערר את מר רוזנברג כשמאי מכריע, וזאת בהסכמת הצדדים. 

ד)         בהחלטה מנומקת ומפורטת, הגיע השמאי המכריע למסקנה ולפיה זכאית המשיבה לפיצוי בסך 217,650 ש"ח נכון למועד הקובע, 20/6/02, הוא מועד אישור התכנית הפוגעת (להלן: " השומה המכרעת").

ה)         ביום 26.4.11 הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר המחוזית על השומה המכרעת, כאשר טענתה העיקרית היתה כי השמאי המכריע טעה בקביעתו שעל פי המצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות 4 יח"ד בעוד שבהתאם לחוזה החכירה הוקנו למשיבה זכויות ל-2 יח"ד דיור בלבד.

הערר אף כלל בקשה של הוועדה המקומית להפחתת ריבית מסכום הפיצויים שנפסק, בגין תקופות בהן הליך בירור הפגיעה בשווי המקרקעין התעכב בשל סיבות שאינן בשליטתה.

ו)          הערר נדחה לחלוטין בהחלטת ועדת הערר מיום 3.10.11, תוך שהוועדה המקומית אף חוייבה בהוצאות המשיבה בסך 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. 

3.         תמצית טענות המערערת  בערעור שלפניי

א)         לטענת המערערת, השמאי המכריע טעה בכך שלא העריך כראוי את שווי זכויות החכירה של המשיבה, אשר הפיצוי בגין פגיעה בהן שונה ונמוך יותר מפיצוי בגין פגיעה בזכויות בעלות (בעניין זה מפנה המערערת ל"הלכת חייט" ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתו"ב כפר סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286 (1997). בכלל זה, היה על השמאי המכריע לבחון את סוגיית התשלומים שעל המשיבה לשלם למינהל מקרקעי ישראל, לו היתה מבקשת לממש את הגדלת זכויות הבנייה במקרקעין בהתאם לתכנית המתאר הקודמת שחלה על המקרקעין.  

ב)         עוד נטען, כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה נושא הערעור, ולפיה אין להסיק בנסיבות העניין שהיה על השמאי המכריע " ליזום באופן עצמאי עריכת חישובים ותחשיבים בעניין דמי היתר, מבלי שהדבר אף נטען בפניו  במפורש".       

זאת, לטענתה, מאחר שבהתאם לפסיקה, אף אם לא נטענו הדברים ב"רחל בתך הקטנה", על השמאי המכריע מוטלת החובה מתוקף תפקידו וסמכותו לבחון באופן עצמאי ובלתי תלוי את סוגיית התשלומים המתחייבים למינהל מקרקעי ישראל, במסגרת הערכת שווי זכויות המשיבה במקרקעין.

ג)          הקביעה הנ"ל של ועדת הערר אף אינה נכונה מבחינה עובדתית, שכן, בדיון בפני השמאי המכריע מיום 31.5.09, נטען על ידי המערערת במפורש, כי על המשיבה כחוכרת מוטל הנטל להוכיח את טיבן ומהותן של זכויות החכירה שהוענקו לה בחוזה החכירה, לרבות תשלומים שעליה לשלם במקרה של ניצול זכויות נוספות וכיו"ב.

בהקשר זה אף צוין, כי המערערת המציאה לשמאי המכריע העתק מחוזה החכירה, בו מפורטת חובת התשלום למינהל מקרקעי ישראל במקרה של ניצול זכויות בניה מעבר לשתי יחידות דיור.  

ד)         לטענת המערערת, הקביעה לפיה במצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות במקרקעין 4 יח"ד לא הוכחה והיא לוקה בחוסר סבירות קיצוני. אף במצב הקודם המשיבה היתה זכאית לבנות 2 יח"ד על המקרקעין, לכל היותר, ולפיכך לא חלה כל פגיעה בזכויותיה בעקבות  אישור התכנית הפוגעת.  

ה)         לאור האמור לעיל, טוענת הוועדה המקומית, כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר נושא ערעור זה ולקבוע כי אף במצב הקודם ניתן היה לבנות על המקרקעין 2 יח"ד בלבד ולכן התכנית הפוגעת לא פגעה כלל בשווי זכויות החכירה של המשיבה. 

            לחלופין, יש להחזיר הדיון לשמאי המכריע, לצורך התייחסותו לסוגיית דמי ההיתר;